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Messagepar Pille Muguet le Dimanche 20 Déc 2015, 11:07 Sujet du message: Bail & usage des locaux

Bonjour à tous,

Je suis en train de rédiger un bail commercial avec ma commune (les locaux leur appartiennent).
Savez-vous si l'on est taxé différemment selon l'usage que l'on fait des locaux ? Est-il donc intéressant de préciser celui-ci dans le bail ?

Merci & joyeuses fêtes !
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Messagepar Marie le Dimanche 20 Déc 2015, 12:48 Sujet du message: Re: Bail & usage des locaux

Bonjour

Je ne comprends pas très bien ce que vous voulez dire au niveau taxation et, pour autant que je sache, le bail commercial doit préciser l'activité exercée dans les locaux loués.
:bonpain
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Messagepar Hervé19 le Dimanche 20 Déc 2015, 16:20 Sujet du message: Re: Bail & usage des locaux

Bonjour,

Comme Marie, j'ai quelques interrogations sur le sens de la question, mais j'ai tout de même deux orientations possibles de réponses :-)

1/ Il n'existe plus de baux "tout commerce"...il convient donc de préciser l'activité dans le bail (souvent les limites, notamment en terme de nuisances, sont également explicitées). Dans ce cas, pas de différence de "taxes". Application de la "CET", Contribution Economique Territoriale, ex Taxe Professionnelle (c'est à dire la CFE - Contribution Foncière des Entreprises + éventuellement la CVAE - Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises) ;

2/ S'il s'agit d'un bail mixte (ce qui ne se fait plus trop également), il convient de préciser l'activité ET la surface affectée à l'activité + la surface affectée à l'habitation. Dans ce cas, application de la CET (CFE+éventuellement CVAE - cf. ci-dessus) pour la partie professionnelle et Taxe d'habitation pour la partie habitation ;

Enfin, en matière de TVA, la TVA est éventuellement applicable si l'option a été faite par le bailleur sur l'immeuble pour la part professionnelle et n'est jamais applicable (même si option sur l'immeuble) sur la partie habitation.

Voili Voilou, j'ai essayé d'interpréter la question et j'ai arrangé à ma sauce... ai-je bon ??? :-))

:bonpain
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Messagepar Pille Muguet le Dimanche 20 Déc 2015, 16:55 Sujet du message: Re: Bail & usage des locaux

Merci de vous pencher sur ma problématique ! :-)

Alors j'explique un peu mieux : ma mairesse (Madame le Maire !) m'a indiqué qu'il y avait des différences au niveau des taxes (taxe professionnelle ?) suivant la destination des locaux (zone de commerce, zone de stockage ...). Mais peut-être n'est-ce pas le cas ?
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Messagepar Hervé19 le Dimanche 20 Déc 2015, 17:15 Sujet du message: Re: Bail & usage des locaux

Alors ce pourrait être un prb de CFE (une des parties de l'ex-Taxe Professionnelle)...

En effet, la "valeur locative" retenue pour le calcul de la CFE varie en fonction de la nature des m2 : bureaux, surface de vente, entrepôt, stockage/cave, parking, sanitaires/cuisines/vestiaires, etc..

Mais, deux remarques :
1/ Je ne connais pas les variations éventuelles en fonction de l'affectation des m2 (je donne donc ma langue au chat, enfin, à la Chatte, c'est à dire à Marie... :Salut )

2/ Il me semble que l'affectation des surfaces est DEJA déterminée dans les locaux (et peut-être même DEJA déclarée aux Impôts...). Je ne comprends donc pas comment il est possible de changer dans le bail. Exemple : si 45 m2 de surface de vente, il n'est pas possible de changer et de déclarer 25 m2 dans le bail...

Je n'ai donc pas de solutions du coup...désolé, je passe mon tour ! :roll:
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Messagepar Marie le Dimanche 20 Déc 2015, 17:58 Sujet du message: Re: Bail & usage des locaux

Tu as raison Hervé, en matière de CFE, ce sont les services fiscaux qui déterminent la valeur en fonction des indications cadastrales et du marché. Impossible de savoir comment ils déterminent leur imposition (je sais, j'ai essayé, un casse-tête !).
Bref, pour ce qui concerne la possibilité d'influer sur cette taxe, il faut savoir que le montant du loyer est pris en compte mais aussi celui des mêmes commerces avoisinants s'il y en a, plus la valeur cadastrale revalorisée chaque année.
Il pourrait être intéressant de savoir ce que payait le précédent exploitant, étant considéré, que comme le dit Hervé, les services fiscaux sont au courant de la destination des locaux, quoi que vous fassiez et de quelque façon que vous procédiez.
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Messagepar Seni le Dimanche 20 Déc 2015, 18:11 Sujet du message: Re: Bail & usage des locaux

Bjr,

Bail 9 ans ou bail precaire non ecrit la cfe sera à payer, comprendre le calcul est impossible;

Hervé19 a écrit: Il n'existe plus de baux "tout commerce"..


Si le proprio l'accepte aucun texte ne l'empeche. Beaucoup de proprio ne le souhaite pas, pour toucher un supplement de loyer dans le cas de revente pour autre activite
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Messagepar Pille Muguet le Dimanche 20 Déc 2015, 18:46 Sujet du message: Re: Bail & usage des locaux

Ok.

Mon bail concerne une création de boulangerie.

Les locaux sont divisés en deux parties :
- la première partie était anciennement occupée part une épicerie (cessation d'activité en 2005). Les locaux ont ensuite servi de salle de délibération du conseil municipal ; c'est ma zone de production et de vente ;
- la seconde partie est deux garages attenants (anciennement affectés à des appartements du voisinage) ; c'est ma future zone de stockage (bois & matières premières).

Je pense préciser :
- mon activité (boulangerie donc),
- l'usage des locaux avec la surface correspondant à chaque usage.
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Messagepar Bidou le Mercredi 30 Déc 2015, 09:13 Sujet du message: Re: Bail & usage des locaux

Pille Muguet a écrit:Ok.

Mon bail concerne une création de boulangerie.

Les locaux sont divisés en deux parties :
- la première partie était anciennement occupée part une épicerie (cessation d'activité en 2005). Les locaux ont ensuite servi de salle de délibération du conseil municipal ; c'est ma zone de production et de vente ;
- la seconde partie est deux garages attenants (anciennement affectés à des appartements du voisinage) ; c'est ma future zone de stockage (bois & matières premières).

Je pense préciser :
- mon activité (boulangerie donc),

- l'usage des locaux avec la surface correspondant à chaque usage.

Precise aussi : patisserie, traiteur, chocolat, glaces, presse, epicerie, ect...
Si ce n'est pas precise dans ton bail et que tu fais une de ces activites, on peut te l'interdire ou te demander une reevaluation du loyer.
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