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Messagepar Lionel le Lundi 14 Jan 2013, 09:20 Sujet du message: Re: fin de bail

Duncan88 a écrit:Merci pour vos réponses!
L'indemnité d'éviction est calculée comment?


En général l'indemnité d'éviction est souvent plus élevé que le prix du fonds lui même.

L’article L. 145 – 14 du Code de commerce dispose que "l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et des réinstallations, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre".

Source

Leroidek a écrit:Pour avoir une exonération de plus-value jusqu’à 250 000€ du prix de session,


jusqu'à 250 000 € du C.A. et non du prix de session ce qui ne donne pas du tout la même chose si l'affaire est vendu au dessus de 100 % de son C.A.
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Messagepar Marie le Lundi 14 Jan 2013, 11:35 Sujet du message: Re: fin de bail

Duncan88 a écrit:Des petites nouvelles de mon affaire...
Je n'ai pas reçu de courrier de ma propriétaire fin décembre pour me signifier le renouvellement ou l'arret de mon bail donc youhouuu c'est repartis pour 9ans.
Par contre j'ai d'autres questions, j'ai un acheteur très intéressé par le local mais il ne veux pas faire la même chose que moi.
Son projet est d'avoir une partie vente de produit régionaux style foi gras sous vide etc...et une partie vente de vin.
Le problème c'est que dans le bail il est écrit:
Le preneur utilisera les locaux sus désignés pour tout commerce, notamment la peinture sur bois et autres supports, vente de cadeaux, souvenirs, produits de l'artisanat, à l'exception de l'exploitation de tous magasins de fleurs, boucherie charcuterie traiteur, poissonnerie, restauration sous toutes formes, débit de boissons, bar, sex shop, librairie et toutes activités pouvant entrainer une nuissance soit olfactive soit sonore pour les riverains.

Est ce que sont projet est mort et dois je rechercher au plus vite un nouvel acheteur? :D
Ou ce n'est pas forcément très claire dans le bail et il y a possibilité de faire quand même ce qu'il pense?
Vers qui je peux me tourner pour avoir un truc vraiment clair et précis?
Merci


C'est à voir avec votre propriétaire qui devra, de toute façon, donner son accord ou non pour cette activité. Selon les termes de votre bail, il peut même être exiger qu'il soit présent lors de vos transactions. Il n'y a que pas lui que vous saurez si c'est faisable ou non.
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Messagepar Marie le Lundi 14 Jan 2013, 12:01 Sujet du message: Re: fin de bail

Lionel a écrit:
Leroidek a écrit:Pour avoir une exonération de plus-value jusqu’à 250 000€ du prix de session,


jusqu'à 250 000 € du C.A. et non du prix de session ce qui ne donne pas du tout la même chose si l'affaire est vendu au dessus de 100 % de son C.A.


Pas tout à fait ça non plus... Ce lien est précis et clair : http://www.entreprises.cci-paris-idf.fr/web/reglementation/developpement-entreprise/droit-fiscal/exoneration-plus-values-cession-entreprise
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Messagepar Lionel le Lundi 14 Jan 2013, 12:26 Sujet du message: Re: fin de bail

Attention Marie car il y a plusieurs mesures d'éxonération de plus value, je connais aussi celle des 300 000 € dont tu parles, elle m'a servis lors de la vente de ma boulangerie en 2006 par contre Leroidek parle de la mesure des 250 000 € qui en est une autre. Celle ci m'a servis lors de la vente de mon commerce l'année dernière. D'ailleurs le texte nous apprend aussi qu'en cas d'expropriation il n'est pas utile d'avoir tenu le commerce pendant 5 ans alors que sinon c'est une des clause pour pouvoir prétendre à l'éxonération.

En plus c'est tiré de ta bible l'édition Francis Lefebvre 2012 :Cool

J'ai le texte ça intéresse quelqu'un.

Désolée Lionel, j'ai supprimé le texte issu de Francis Lefebvre pour raisons de droits d'auteur, ils ne rigolent pas :pardon
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Messagepar Marie le Lundi 14 Jan 2013, 13:30 Sujet du message: Re: fin de bail

Lionel a écrit:Attention Marie car il y a plusieurs mesures d'éxonération de plus value, je connais aussi celle des 300 000 € dont tu parles, elle m'a servis lors de la vente de ma boulangerie en 2006 par contre Leroidek parle de la mesure des 250 000 € qui en est une autre. Celle ci m'a servis lors de la vente de mon commerce l'année dernière. D'ailleurs le texte nous apprend aussi qu'en cas d'expropriation il n'est pas utile d'avoir tenu le commerce pendant 5 ans alors que sinon c'est une des clause pour pouvoir prétendre à l'éxonération.

En plus c'est tiré de ta bible l'édition Francis Lefebvre 2012 :Cool

Je n'ai pas mis le texte en entier mais je l'ai en entier si ça intéresse quelqu'un.

Désolée Lionel, j'ai supprimé le texte issu de Francis Lefebvre pour raisons de droits d'auteur, ils ne rigolent pas :pardon


Pour bien préciser les choses, il faut comprendre les différents aspects dont vous parlez ici :
1°) la vente de biens à l'actif de l'entreprise (machines par exemple), en cours d'exploitation ou à la fin
Si plus value réalisée, elle sera soumise au texte qui fait référence au CA de 250.000 €
2°) la vente du fonds de commerce
Si plus value réalisée, elle sera soumise au texte qui fait référence à la limite de 300.000 €
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Messagepar Lionel le Lundi 14 Jan 2013, 13:46 Sujet du message: Re: fin de bail

Je peux t'assurer que j'ai vendu mon commerce sans payer de plus value en utilisant ce texte là il s'applique bien à la vente du fonds de commerce.

La mesure des 300 000 € fait référence au prix de vente (valeur du bien cédé) alors que celle des 250 000 € fait référence au C.A. réalisé mais les deux mesures s'appliquent à la vente d'un fonds de commerce. Cette info m'as été dispensée par mon comptable et vérifiée par mon avocat et un autre conseil juridique.
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Messagepar Marie le Lundi 14 Jan 2013, 14:27 Sujet du message: Re: fin de bail

Lionel a écrit:Je peux t'assurer que j'ai vendu mon commerce sans payer de plus value en utilisant ce texte là il s'applique bien à la vente du fonds de commerce.

La mesure des 300 000 € fait référence au prix de vente (valeur du bien cédé) alors que celle des 250 000 € fait référence au C.A. réalisé mais les deux mesures s'appliquent à la vente d'un fonds de commerce. Cette info m'as été dispensée par mon comptable et vérifiée par mon avocat et un autre conseil juridique.


Je n'ai jamais dit le contraire, je dis seulement que la mesure des 250.000 € s'applique aux biens matériels et peut aussi s'appliquer en cours d'exploitation et pas seulement lors de la vente du fonds.
Tandis que la mesure des 300.000 € ne s'applique qu'en cas de vente de fonds de commerce. C'est plus clair comme ça ?
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Messagepar Marie le Lundi 14 Jan 2013, 14:53 Sujet du message: Re: fin de bail

Tiens voila un lien qui explique très bien tout ça : http://www.cession-commerce.com/fiches/fiscalite/plus-values.htm
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Messagepar Duncan88 le Lundi 14 Jan 2013, 16:36 Sujet du message: Re: fin de bail

Merci pour vos réponses.
J'ai discuté avec le notaire ce matin et même lui est un peu dans le floue concernant les destinations du bail et que seul un juge peux trancher.
De plus je ne savais pas que le droit au bail était plus strict que le fond de commerce...
Du coup j'ai appelé la propriétaire pour prendre la température et je dois dire que j'étais plutôt agréablement surpris de sa réaction elle n'est pas contre de faire un avenant un bail concernant la destination.
La suite au prochain épisode quand les futurs acquéreurs rentrent de vacances c'est à dire dans un mois...
la propriétaire est ok pour faire une réunion tous ensemble donc c'est encourageant.
Je vous tiens au courant

Concernant la plus value, en gros avec mon comptable on a calculé que c'était à peu près 31,5%. Au vu de la différence du prix d'achat à l'époque et du prix de vente actuelle ce n'est pas énorme (fin le rsi se goinfre bien encore)
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Messagepar Marie le Lundi 14 Jan 2013, 16:45 Sujet du message: Re: fin de bail

Duncan88 a écrit:Merci pour vos réponses.
J'ai discuté avec le notaire ce matin et même lui est un peu dans le floue concernant les destinations du bail et que seul un juge peux trancher.
De plus je ne savais pas que le droit au bail était plus strict que le fond de commerce...
Du coup j'ai appelé la propriétaire pour prendre la température et je dois dire que j'étais plutôt agréablement surpris de sa réaction elle n'est pas contre de faire un avenant un bail concernant la destination.
La suite au prochain épisode quand les futurs acquéreurs rentrent de vacances c'est à dire dans un mois...
la propriétaire est ok pour faire une réunion tous ensemble donc c'est encourageant.
Je vous tiens au courant

Concernant la plus value, en gros avec mon comptable on a calculé que c'était à peu près 31,5%. Au vu de la différence du prix d'achat à l'époque et du prix de vente actuelle ce n'est pas énorme (fin le rsi se goinfre bien encore)


Voila des bonnes nouvelles, on attendra la suite donc :bonpain
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