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Messagepar C MAINIAL le Samedi 15 Déc 2012, 15:38 Sujet du message: Re: prix des murs

Je cherche à répondre et à échanger des avis concernant une question qui a peut etre été posée en 2009 mais qui est de plus en plus d'actualité : l'achat des murs qui avec la création de holdings sont les solutions les plus utilisées par certains professionnels, indépendants ou franchisés ou certaines chaînes intégrées.

Si on ne maitrise plus son foncier, dans plusieurs métiers aujourd'hui on a de plus en plus de mal à trouver une rentabilité qui chaque année avec la hausse des charges et l'augmentation de la concurrence est de plus en plus difficile à trouver.

Quand on va exercer une profession pendant 30 ans, il est peut être bon de se poser la question de savoir si on veut acheter ses murs et à quel prix ou si on préfère rester locataire. Tous les professionnels de la vente de fonds de commerce vous diront que le prix des fonds est en baisse régulière et que les banques prêtent de moins en moins à des indépendants alors que dans le même temps elles financent à tour de bras des entreprises en chaînes car celle ci s'appuie souvent sur l'achat de leurs murs pour trouver leur rentabilité et peuvent casser les prix de leurs produits.

Quand on est un artisan indépendant, les cotisations sur vos revenus ( URSSAF, RSI, caisse de retraites, etc.... ) vous prennent 50 % au moins de votre revenu. La fiscalité sur les murs est beaucoup plus avantageuse et vient complèter votre revenu.

Si vous vendez les parts sociales d'une entreprise que vous détenez à travers une holding, vous n'êtes taxé qu'à hauteur de 1,65 %

Les chaines dans de nombreux secteurs comme la restauration utilisent à fond ce double système, murs et de la revente des fonds dont les parts sociales sont détenues par des holdings. Ainsi ils font des chiffres d'affaires records et ne payent quasiment rien en bénéfice.

Comme les murs offrent des garanties les banques prêtent les yeux fermés.

Quand on est un artisant indépendant, il est peut être préférable de comprendre cela pour pouvoir l'adpater à sa propre entreprise et rester compétitif et rentable tout en proposant de la qualité.
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Messagepar Reivilo le Samedi 15 Déc 2012, 16:03 Sujet du message: Re: prix des murs

Mon mari s'est déjà penché sur le sujet, effectivement, pour notre cas, en eurl et avec une assez forte plus value il y a certaines choses dont il est utile de savoir lors d'une vente de fonds. Mon mari aurait été content de vous trouver il y a quelques semaines car sur internet on trouve un peu de tout et n'importe quoi. Il m'a parlé des holding, c'est franchement pas ma tasse de thé, s'il passe par là il vous postera peut être un petit mot.
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Messagepar Bidou le Dimanche 16 Déc 2012, 07:18 Sujet du message: Re: prix des murs

Comment repondre a cette question.
Il ne peut pas y avoir de regle ou de base de prix.
Comment pouvoir donner un prix en fonction d'un CA ou d'un loyer sur des murs.
Suivant si le batiment est en pierre de taille ou en prefabriqué, comment faites vous ??????
Le meilleur estimatif, c'est de faire estimer la valeur par un professionnel.
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Messagepar C MAINIAL le Mardi 08 Jan 2013, 19:52 Sujet du message: Re: prix des murs

Bonsoir BIDOU

Les différents calculs que l'on peut faire ne reste que des estimations ou plutot des fourchettes.

La qualité de l'immeuble est bien sur un élément très important à prendre en compte et entre un bel immeuble en pierre de taille ( ou en pierre de lave comme à CLERMONT ) et un préfabriqué des années 70 plein d'amiante le prix du métre carré n'est pas le même.

Le calcul que j'évoquais est un des deux ou trois calcul que l'on peut faire pour voir si l'achat des murs est intéressant ou pas.

Le plus important est surtout de prendre en compte l'intérêt que l'on a acheter des murs ou à rester éternellement locataire.

Comme chacun peut le constater et malgré les promesses faites par les politiques de tous bords, la baisse des charges n'est pas encore à l'ordre du jour et en achetant de l'immobilier on perd parfois un peu de rentabilité immédiate mais on se créé une rente à vie et même une rente que l'on pourra transmettre à ses enfants.

Une boulangerie qui va faire un chiffre d'affaires de 500 000 euros HT peut consacrer 10 % de son chiffre d'affaires au loyer.

Un boulanger qui achète ses murs à 40 ans avec un emprunt de 10 ans aura à la fin un revenu complémentaire de 50 000 euros par an. S'il vit jusqu'a 80 ans ce qui est la moyenne pour un francais, il va percevoir de 50 à 80 ans soit pendant 30 ans : 50 000 x 30 soit 1 500 000 euros.

Quand dieu dans son infinie bonté va le rappeler à lui, ce sont ces enfants qui hériteront de cette rente.

Autre avantage, quand les murs sont payés, les banques vous font de jolis prêts pour acheter d'autres murs.....

Alors si votre boulangerie est dans de beaux murs, il serait intéressant de discuter avec votre propriétaire pour qu'il accepte de vous les vendre. Si les murs ne sont pas très beaux et ne peuvent pas le devenir même avec des travaux, il faut peut être penser à déménager...

On voit de plus en plus souvent des boulangers acheter un terrain et faire construire ce qui ressemble beaucoup à un pavillon de banlieue. Si un jour leur commerce perdait de sa valeur à cause du concurrence accrue, ils auraient au moins des murs facile à transformer.
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Messagepar Patrick le Mardi 08 Jan 2013, 20:05 Sujet du message: Re: prix des murs

en générale pour une évaluation à peu près correct c'est 12 années de location
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Messagepar Marie le Mardi 08 Jan 2013, 20:18 Sujet du message: Re: prix des murs

Vous vendez C Mainial ? Consultant en quoi ? J'ai déjà supprimé pas mal de vos messages qui n'ont pas leur place sur ce forum et qui SURTOUT cachent une recherche commerciale.
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Messagepar Bidou le Mercredi 09 Jan 2013, 07:05 Sujet du message: Re: prix des murs

Patrick a écrit:en générale pour une évaluation à peu près correct c'est 12 années de location

Meme si ce n'est pas une regle absolue, grosso modo, c'est cela.
HT, bien sur.
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