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Messagepar Gautier09 le Vendredi 19 Déc 2014, 13:27 Sujet du message: quel tarif location fournil?

Bonjour à tous,

j'ai pour projet de monter une activité autour d'un vieux four à gueulard situé dans le village voisin.

Le bâtiment est une ancienne boulangerie dont le fond a été liquidé il y a 3 ans, il appartient à un entrepreneur du village qui est disposé à voir une activité s'y développer de nouveau.

Je n'ai aucune idée du tarif de location pour un tel local, pourriez vous m'aider svp si je vous donne quelques indications??

- Seule la partie autour du four à bois m'intéresse (environ 20m2), ainsi que 2 pièces annexes de 10m2 chacune (une pour stocker le bois et l'autre pour farines et ingrédients). Le reste de l'ancien fournil est en très mauvais état et le proprio veut y faire des logements...
- De gros aménagements sont à prévoir autour du local : construire une façade (pour l'instant juste une grosse porte coulissante mécanique!), faire venir l'eau + évacuation, désamianter le four (isolant dans le coffrage entourant la voute), amener le 320v...
- Le four est également à rénover sérieusement : porte très défectueuse, ourras grippés, pas de système de buée ni de thermomètre, le gueulard et son assise ont disparu, les 2 lampes d'éclairage du four également... donc pas mal d'investissements qui seront à ma charge je pense.
- Il n'y a pas de local de vente (je veux faire de la vente directement au labo 3h par jour, avec un petit sas d'entrée accueillant).

Donc quel est le prix juste pour un local de 20m2 avec un four à rénover, et sans local de vente, le tout situé dans un petit village?

Qui doit prendre en charge les frais des locaux? ceux du four? comment sont-ils pris en compte dans le calcul du loyer?


Merci d'avance pour vos précieux conseils!
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Messagepar shlen le Vendredi 19 Déc 2014, 22:53 Sujet du message: Re: quel tarif location fournil?

Gautier09 a écrit:Bonjour à tous,

j'ai pour projet de monter une activité autour d'un vieux four à gueulard situé dans le village voisin.

Le bâtiment est une ancienne boulangerie dont le fond a été liquidé il y a 3 ans, il appartient à un entrepreneur du village qui est disposé à voir une activité s'y développer de nouveau.

Je n'ai aucune idée du tarif de location pour un tel local, pourriez vous m'aider svp si je vous donne quelques indications??

- Seule la partie autour du four à bois m'intéresse (environ 20m2), ainsi que 2 pièces annexes de 10m2 chacune (une pour stocker le bois et l'autre pour farines et ingrédients). Le reste de l'ancien fournil est en très mauvais état et le proprio veut y faire des logements...
- De gros aménagements sont à prévoir autour du local : construire une façade (pour l'instant juste une grosse porte coulissante mécanique!), faire venir l'eau + évacuation, désamianter le four (isolant dans le coffrage entourant la voute), amener le 320v...
- Le four est également à rénover sérieusement : porte très défectueuse, ourras grippés, pas de système de buée ni de thermomètre, le gueulard et son assise ont disparu, les 2 lampes d'éclairage du four également... donc pas mal d'investissements qui seront à ma charge je pense.
- Il n'y a pas de local de vente (je veux faire de la vente directement au labo 3h par jour, avec un petit sas d'entrée accueillant).

Donc quel est le prix juste pour un local de 20m2 avec un four à rénover, et sans local de vente, le tout situé dans un petit village?

Qui doit prendre en charge les frais des locaux? ceux du four? comment sont-ils pris en compte dans le calcul du loyer?


Merci d'avance pour vos précieux conseils!


euh vendre directement a partir du labo n'est pas illégal? ( hygiene)
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Messagepar Pille Muguet le Samedi 20 Déc 2014, 16:45 Sujet du message: Re: quel tarif location fournil?

Aucune idée pour le tarif, à mon avis, tout sera à ta charge.

Mais pour moi, les grosses problématiques vont être :
- la mise aux normes de tout ça, peut-être serait-il plus économique de construire un gueulard neuf dans un local aux normes que de remettre tout d'équerre ici, à voir ...
-et bien sûr, le désamiantage !!
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Messagepar Gautier09 le Dimanche 21 Déc 2014, 12:43 Sujet du message: Re: quel tarif location fournil?

shlen a écrit:
euh vendre directement a partir du labo n'est pas illégal? ( hygiene)


Il y a pas mal de boulangeries dont l'espace de vente est ouvert sur le labo non? de plus en plus même...
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Messagepar Benoit033 le Dimanche 21 Déc 2014, 18:00 Sujet du message: Re: quel tarif location fournil?

Gautier09 a écrit:
shlen a écrit:
euh vendre directement a partir du labo n'est pas illégal? ( hygiene)


Il y a pas mal de boulangeries dont l'espace de vente est ouvert sur le labo non? de plus en plus même...


Bonjour Gautier

Entre ouvert sur le laboratoire et vendre du laboratoire il y a une grande différence, à titre d'exemple les salariés doivent avoir les vestiaires avant le laboratoire pour qu'ils se changent entre affaire sal (affaire de ville) et affaire propre (tenue de travail). Tout ceci pour une question d'hygiène qui est tout à fait légitime selon moi :-)
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Messagepar Gautier09 le Lundi 22 Déc 2014, 12:24 Sujet du message: Re: quel tarif location fournil?

Et oui ça je l'entends, est ce qu'il y a des textes qui précisent ça justement?
mon idée est bien de délimiter précisément un espace d'accueil pour les clients, genre petit sas, et non pas qu'ils se balladent dans le labo bien sûr!

Et sinon pour les tarifs de location d'un fournil dans ce genre, quelqu'un a une idée?? une fourchette?
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Messagepar Unsu le Lundi 05 Jan 2015, 18:03 Sujet du message: Re: quel tarif location fournil?

Gautier09 a écrit:.

Donc quel est le prix juste pour un local de 20m2 avec un four à rénover, et sans local de vente, le tout situé dans un petit village?

Qui doit prendre en charge les frais des locaux? ceux du four? comment sont-ils pris en compte dans le calcul du loyer?



Les travaux sont généralement à la charge du locataire, hormis les murs et le toit.

Pour le tarif de la location c'est très variable suivant les régions et surtout l'emplacement, on ne pourra jamais te répondre sur un forum. Il va falloir que tu fasses des recherches sur les tarifs (combien payent les commerçant, du village, de la ville la plus proche...). Avec tes recherche tu pourra déduire un prix au m² que tu multipliera par la surface, cela te donnera un ordre d'idée pour le tarif de la location.

En ce qui concerne les taxes, et les charges c'est souvent à la charge du locataire. Tous cela est à voir dans la bail commercial.
Je me demande si avec un fournil de 20m² tu auras assez de surface...
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Messagepar Antoine_Paris le Dimanche 18 Jan 2015, 19:29 Sujet du message: Re: quel tarif location fournil?

Bonjour,

Tu peux tout à fait vendre depuis ton labo, mon dernier patron le faisait sans problème (la clientèle ne pénétrait pas dans la zone de travail) et quand on connait la propreté de certains labos à l'abri du regard des clients je pense qu'un labo bien tenu servant de lieu de vente est une solution tout a fait satisfaisante.

20 metres carrés te suffiront largement si tu t'organises bien et que tu travailles sans machines (tu n'auras alors besoin qu d'un parisien et un plan de travail et d'un pétrin mécanique ou en bois si tu pétri a la main). Le fournil de mon dernier patron faisait 18 metres carrés et on y bossait à deux pour des fournées de 120 à 150 kilos de pain (tout a la main) par jour.

En ce qui concerne le montant du loyer, je paye 800 euros pour un local de 135 metres carrés avec four à gueulard en bon état, garage, et emplacement dans rue commerçante de grande ville de province.
Pour te donner une autre idée j'ai travaillé chez un type qui louait un four romain à sa commune 150 euros par mois avec un local qui faisait un cinquantaine de m² répartis en plusieurs petites pieces.

Je te conseille donc de négocier un loyer assez faible (moins de 200 euros) avec ton propriétaire.
Pour ce qui est de la remise en état du local , elle sera à ta charge (le bailleur n'assume que le gros oeuvre, peut être peut il payer la façade). Tout dépendra de vos motivations respectives : es tu motivé au point d'assumer une part importante des travaux si le propriétaire n'est pas disposé à investir pour que tu réalise ton projet.
A toi ensuite de faire valoir les avantages qu'il pourras retirer de tes aménagement pour négocier un loyer juste et donc faible.

Au sujet des réparations du four ça n'a pas l'air démesuré : si la voute et la sole (facilement réparable) sont en bon état cela vaut le coup (un four neuf de 5/6 m² de cuisson construit par un pro te couterait entre 30 et 40 000 euros).
Tu peux te passer d'un thermometre et utiliser un laser, un trou dans la façade suffira a mettre en place un systeme de buée mais je te conseille plutot un coup de jet d'eau. Les peices de fontes (porte, gueulard, assise) seront ton plus gros poste budgetaire mais beaucoup moins qu'un four neuf.

La dessus je te souhaite bon courage dans ton projet et n'hésite pas si tu as d'autres questions
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Messagepar Gautier09 le Mardi 20 Jan 2015, 15:44 Sujet du message: Re: quel tarif location fournil?

Salut et merci pour les infos! ça donne une idée et permet de se situer pour évaluer un loyer, ce qui est pas évident surtout quand le fournil n'est pas "clés en main".

Effectivement j'aimerais rester en dessous de 200 euros.

Pour ce qui est des gros travaux le propriétaire est parti pour les prendre en charge : toiture, façade, et l'aménagement du fournil (cloisons, mise en eau, WC...). Il va transformer les 2/3 du bâtiment en logement et me laisser le 1/3 restant (qui est largement suffisant), il part donc sur des gros travaux d'ensemble et compte faire tout d'un coup. Il semble avoir les épaules financièrement assez stables.
Ce qui m'inquiète pour le loyer qui risque d'être élevé! Moi qui ne souhaite justement pas bosser comme un âne pour payer mon proprio! hoooo!

Je pense qu'il faut que je joue sur le fait que le fournil n'est pas situé dans une zone commerciale porteuse, dans une petite ruelle, et que je part de zéro pour lancer l'activité.

Antoine_Paris a écrit:
20 metres carrés te suffiront largement si tu t'organises bien et que tu travailles sans machines (tu n'auras alors besoin qu d'un parisien et un plan de travail et d'un pétrin mécanique ou en bois si tu pétri a la main). Le fournil de mon dernier patron faisait 18 metres carrés et on y bossait à deux pour des fournées de 120 à 150 kilos de pain (tout a la main) par jour.
]

18m2 à 2 avec espace de vente?? je suis curieux de voir l'organisation de votre espace de travail. t'as des photos?
J'ai toujours bosser dans des petits fournils, voire tout petit (pas loin d'un record de petite taille je pense) et à la longue c'est très pénible d'avoir à tout déplacer constamment.
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Messagepar Antoine_Paris le Mardi 20 Jan 2015, 18:48 Sujet du message: Re: quel tarif location fournil?

Salut,

Je n'ai pas de photo a te donner mais je peux t'expliquer comment était organisé le fournil :

L'espace accueillant la clientèle et l'espace de travail sont séparés par un bar maçonné qui sert de plan de travail (3,5 m sur 80 cm de large) et de comptoir au moment de la vente.
En dessous du plan de travail sont rangées les farines et le pétrin (caisse en bois sur roulettes).

Derrière le plan de travail est placé le parisien sur roulettes (tu poses donc tes patons dessus simplement en te retournant) qui sera ensuite placé près du four lui même dans un renfoncement un peu plus loin dans la piece.

Le parisien peut stoker 100 kg de pain, en cas de plus grosse fournée on utilisait un petit parisiens sur roulette lui aussi, et qui sert de temps a autres de plan de travail d'appoint.

Pour ranger les outils (bannetons, moules) il ya des étagères.

L'espace est donc bien optimisé mais on reste très a l'aise. Il est meme arrivé qu'on y bosse a trois sans probleme.

Si tu as d'autres questions n'hésites pas. Bonne soirée
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