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Messagepar Hdandco le Jeudi 28 Oct 2010, 14:06 Sujet du message: Re: VIsite boulangerie.....les bonnes questions.

Bonjour a tous,
Je reviens a mon message initial et une question se pose à nous aujourd'hui, quelle serait d'après vous les avantages et inconvénients (et quel serait alors votre choix) entre une boulangerie sur Paris, proposée en gérance-vente au bout de deux ans, fermée samedi dimanche car bureaux....d'un CA de 460 000HT, et une affaire dans le 95 (vente classique du fond) CA 237 000HT ??? Ce sont des propositions totalement différentes, et dans lesquelles on ne sait ce qui est le mieux.
Merci a tous pour les avis que vous pourrez nous donner.
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Messagepar Reivilo le Jeudi 28 Oct 2010, 14:34 Sujet du message: Re: VIsite boulangerie.....les bonnes questions.

Nous avons fait une gérance vente pour acheter ce fond et franchement c'est l'idéal. Nous avons mis énormément de coté pendant 1 an (nous pouvions faire 2). Le tout est qu'il faut se blinder en clauses dans le dossier de mise en gérance. Si tu veux je te détaille tout en mp. Ca nous a permis de nous décider à acheter ou non (même avec une gérance vente grâce aux clauses on peut se rétracter) après avoir testé le fonds. Pour info, grâce à ça j'ai pu refaire mon magasin à neuf façade et vitrines et si je voulais je pourrais rembourser mon crédit dans peu de temps...
Il est vrai que nous avons augmenté le CA mais la gérance nous a beaucoup aidé aussi.
A+ pour plus d'infos si tu veux.
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Messagepar Hdandco le Jeudi 28 Oct 2010, 15:32 Sujet du message: Re: VIsite boulangerie.....les bonnes questions.

Effectivement Reivilo, la question qui me taraude c'est que si pour X ou Y raison, nous ne voudrions pas acquérir la boulangerie au bout de 2 ans, nous n'aurions pas le choix que de l'acheter, et même si tout sera étudié (endroit, choix de vie...), il est vrai que se donner la possibilité de se rétracter nous conforterai.
Cependant, ce n'est pas forcément la raison qui nous permettrait de trancher entre deux, mais aussi est ce judicieux de "sauter" une étape, de passer d'une permière affaire a 160 000E de cchiffre, aller direct à 460000E......le travail ne nous fait pas peur, loin de là.
Par ailleurs, ta proposition Reivilo de me détailler la fameuse clause qui permettrait de me couvrir sur l'éventualité d'une rétractation m'interesse énormément, mieux vaut prévenir comme on dit.
Merci énormément pour ton aide. :bien
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Messagepar Reivilo le Jeudi 28 Oct 2010, 15:53 Sujet du message: Re: VIsite boulangerie.....les bonnes questions.

Dans une gérance vente, il faut plusieurs clauses, je peux vous donnée les coordonnées de mon avocats spécialiste de ce genre de transaction.
Par exemple une clause en cas d'installation d'une creation ou d'une superette etc,
et une clause banquaire, en cas de refus de votre banque le contrat est rompue pas obliger d'acheter ( en soit c'est assez facile d'avoir un refus)
Par contre attention a plusieurs point, comme la redevence de gérance qui doit etre assez faible, le loyer des murs, je ne sais plus les pourcentages exac maxi a ne pas dépassé je regarderai cela.
Egalement une grande attention au materiel, et egalement une clause si le four tombe en panne car si vous souhaiter quitter les lieu et que vous devez payé un four c'est pas terrible.
Je pense que ca peut etre une bonne opportunité.
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Messagepar Hdandco le Jeudi 28 Oct 2010, 16:09 Sujet du message: Re: VIsite boulangerie.....les bonnes questions.

D'accord, ce sont des clauses "logiques" mais en meme temps, si on omet de les préciser, c'est fichu !!
On nous a parlé de 10% du CA pour la redevance.et de ce que j'ai lu dans un post précédent ou tu es intervenu (je me permet le tutoiement)que en plus de cette redevance, le loyer se montait à 5% du CA ??
Merci Reivilo, toutes les informations que tu pourras me donner me permettront de faire le meilleur choix.
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Messagepar Reivilo le Jeudi 28 Oct 2010, 17:02 Sujet du message: Re: VIsite boulangerie.....les bonnes questions.

Hdandco a écrit:D'accord, ce sont des clauses "logiques" mais en meme temps, si on omet de les préciser, c'est fichu !!
On nous a parlé de 10% du CA pour la redevance.et de ce que j'ai lu dans un post précédent ou tu es intervenu (je me permet le tutoiement)que en plus de cette redevance, le loyer se montait à 5% du CA ??
Merci Reivilo, toutes les informations que tu pourras me donner me permettront de faire le meilleur choix.

10% loyé comprit je pense, j'ai négocier 8% loyé + redevence a l'époque
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Messagepar Lionel le Jeudi 28 Oct 2010, 17:09 Sujet du message: Re: VIsite boulangerie.....les bonnes questions.

Pour les pourcentages c'est exactement ça 10 pour la redevance et 5 pour le loyer afin que le gérant puisse gagner de l'argent. En ce qui concerne les clauses il logique qu'une vente ne se fasse pas a cause d'un refus bancaires et si un propriétaire se risquais à vous garder la caution à la fin de la gérance parce que vous n'achetez pas a cause d'un refus bancaire, clause ou pas dans votre contrat de gérance, l'argument ne tiendrais pas 5 mn dans un tribunnal et vous gagneriez mais il vaut mieux préenir que guérir et Reivilo à tout à fait raison de vous conseiller la prudence.

Sinon pour votre choix cornelien je voudrais aussi rajouter qu'au delà du choix financier il y a aussi le choix du coeur à savoir le coup de coeur. Il faut vous projeter dans votre future affaire et bien penser que vous y serez au moins 7 ans si vous l'achetez et quand bien même vous y restez 2 ans, est ce que vous vous plairez dans le quartier ? Est que le logement du commerce est correct ? Le matériel ? Le quartier vous plais t'il, la population environnante, les autres commerçants ? etc..... Sans parler des jours de repos qui sont aussi importants pour vous mais aussi vous trouver du personnel et le garder (c'est toujours plus facile avec 2 jours de repos). Je ne sais pas trop dans quelle ville du 95 est votre première affaire ni dans quel quartier celle de Paris mais si le quartier de celle de Paris est sympa, à votre place j'opterais plus pour celle de Paris à cause des 2 jours de fermeture et du C.A. plus important donc affaire plus facile à tenir à mon sens.
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Messagepar Hdandco le Jeudi 28 Oct 2010, 17:39 Sujet du message: Re: VIsite boulangerie.....les bonnes questions.

Bonsoir Lionel,
Oui, alros pour celle de paris, le quartier est ultra passant car a coté d'une des gares, populaire on va dire......je dirai que ce serait plus pour le CA que je choisirai celle-ci mais pas pour le cadre. Par contre, dans le 95 , c'est une ville "calme" mais le chiffre est moitié moindre......alors le choix doit se définir a la rentabilité c'est paris, et si c'est au vue de l'endroit, c'est le 95.
Pfffff c'est dur dur, par ailleurs, il est vrai que les soucis de personnel se posent plus sur une grosse affaire, et avec deux jours de repose étant de surcroit le samedi dimanche, c'est plus facile j'imagine de conserver son personnel et d'attendre du sérieux de leur part, et de l'autre coté nous pourrions nous meme, profiter de notre famille...
Les avantages et inconvénients sont vraiment partagés, ce n'est pas le choix d'une vie mais ça peux l'être si je me plante de direction, et "payer" mes erreurs ensuite !
Aussi, a préciser que le matériel est neuf ou très bon état en ce qui concerne l'affaire a paris.....non négligeable évidement !
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Messagepar Reivilo le Jeudi 28 Oct 2010, 18:50 Sujet du message: Re: VIsite boulangerie.....les bonnes questions.

Une question me taraude, qui a proposé la gerance vente? Uniquement car votre apport est trop faible?
Sinon avec de bonne clauses dans le contrat je pense que la "bonne affaire" est la gérance vente, car au bout de 2ans vous repartez avec votre apport si vous ne vous plaisez pas, l'autre vous signez pour 7ans.
Ensuite sur Paris 10+5% doit etre jouable car les marges sont largement plus consequentes que en province.

Cependant meme en prevoyant de bonnes clauses dans le contrat, il faut tout de meme faire analyser scrupulusement le bilan et comme dis lionel pour le coup de coeur le personnel etc.
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Messagepar Hdandco le Jeudi 28 Oct 2010, 19:10 Sujet du message: Re: VIsite boulangerie.....les bonnes questions.

C"est le vendeur, enfin, le boulanger actuel qui souhaite mettre en gérance, nous avons le même moulin, et comme d'après eux, ce serait une belle affaire ils nous ont proposé a nous car nous vendons la notre. D'après eux nous avons bien gerer la première qui n'était pas simple et donc, ils ont confiance pour que l'on gère une bien plus importante.
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